租客的末日时代，昨天买不起房，今天租不起房
林小琬
昨天还幻想海边别墅的年轻人，今天可能开始对房租绝望了。
2018年年中，全国热点城市的房租如脱缰野马，一线城市的房租更是一个月内同比涨了近20%。一夜醒来，无产青年连一块立锥之地都悬了。
即便逃离了北上广深，成都和西安分别也有30.98%和25.08%的同比涨幅在等着人才们“落户”。
从2018下半年开始，租金海啸汹汹来袭，资本狂欢，官方默然，房东纠结，租客尖叫。
这不是哪一方的过错，而更像是一场全社会的“集体谋杀作品”。最令人不安的是，过去房地产的那套玩法和上涨逻辑，今天正在转移到房租上。
房租突然暴涨
据中国房价行情网数据，2018年7月深圳房租同比上涨了29.68%，另外三个一线城市也不遑多让，北京上涨了21.89%，广州上涨了21.65%，上海上涨了16.46%。
2017年8月，北四环的芍药居北里一套60平方米的两室一厅，在链家网上的月租金是5500元/月，一套80平方米的大两居月租金是7300元/月。
一年之后，同样在链家网上查询，60平方米的两室一厅已经涨到了7200—7800元/月，房租涨幅达到30%—40%。去年租80平方米房子的钱，今年只能租到一套60平方米的房子。
这种租金暴击，真是令人措手不及。
如果从环比的角度看，贝壳研究院也有一个数据：2018年7月，北上深房租环比分别上涨了2.4%、2.1%和3.1%。这也是当期CPI突破2%的一点小助力。
房租暴涨，是比房价暴涨更严重的事件。
房价涨了，买不起房的刚需人群好歹还租得起房。要是连房租都能暴涨，那么大量基层蓝领、白领的生存空间将会遭受挤压，城市底层人口甚至连落脚的地方都没有。
房租是影响极为广泛的经济社会问题，关系到城市的产业和居民的福祉。
其实在2017年8月，官方一股脑推出租购同权、共有产权房、只租不售房之后，就意味着中国的租房市场进入了拐点——在“租售并举”的新时代里，房价要摁住，租金回报率就需要涨到正常水平，才能让买房的人告别炒房、长期持有。房租一定会涨，这是大势。
但短期内房租不可能疯狂暴涨，因为在供需面上，存量房没有突然萎缩，租客也没有猛增。即便全社会做好了房租铁定上涨的心理准备，这租金也不能是“搭着火箭往土星飞”。
所以我们不禁要问，为什么房租会在短期内暴涨，是哪只手在猖狂操纵房租？
有人说是房产税惹的祸。房产税吹风多年，2018年突然神一般加快了步伐，三五年内落地已成市场共识。房产税必然会带来成本的转移，迫不及待的房东们就拉上租客们一起来承担，让租金回报率回归“正常水平”。
这种说法有一定的逻辑，但深究下去，事情远没有想象中那么简单。在租金的海啸潮中，有两大意外事件不得不提。
意外之一：资本圈地
有一个苗头需要警惕——各路资本正在炒作房租，面粉竟然比面包还要贵。
2018年8月，北京天通苑一位业主在“水木社区”论坛上发帖称，“自家有120平三居室的房子要出租，原本心理预期是7500元/月就很不错了，来了自如和蛋壳两帮人，自如报价8500元/月给11个月，蛋壳给加价到9000元。自如报价提高到9500元，蛋壳急了，说总比自如高300元，最后几轮过后蛋壳给到10800/月给11个月，明显的赔本买卖，傻吗？”
这位业主继而发出警告：资本盯上了房租，要吸干年轻人的血！
帖子立马点燃了大众的情绪：好啊，原来是这些长租平台烧钱圈地，一心只想要垄断市场房源，哄抬租金，企图赚取暴利差价。
长租公寓当时也一脸委屈：我们运营成本很高，还有管家的管理服务，还要重新装修配家具，其实都在亏钱。
亏本买卖？敢情这些企业都是在做慈善？说到这，我们就不得不提国家的初心了。2017年“房住不炒”提出之后，“租售并举”接棒而上，租房也迎来供给侧改革。
从中央到地方，短期内各种指导意见、试点方案、管理条例接连出台，一方面向全民普及“租购同权”理念，一方面鼓励各类资本进入市场，誓要将租房这块短板给补上。
设想很美好，但也得企业愿意进来，这故事才能讲下去。要做只租不售的房，利润在哪？要租多少年才能回本？企业现金流怎么办？
所以，对于进入租房市场的企业来说，要把租金回报率搞上去，秘诀就两种：杠杆和定价权。
拿专做房屋资产托管的自如来举例，表面上看，它就是一家中介公司，在租客和业主的信息不对称之间赚取服务费。在实际运作中，自如与传统中介的差别是房屋托管业务，即先收市面上各类散盘，然后集中装修、出租、管理。因为运营成本和住房质量提高，房租也有所上涨。
但更关键的差异藏在背后的资本运作里。一旦托管了部分房屋资产，自如就可以把项目打包起来，搞资产证券化。具体做法是，以租金收益权为基础资产做担保，投放到金融市场上发行ABS融资，让各路资金来认购。表7-4即自如发行的国内首单租房市场消费分期类ABS具体情况。
表7-4 自如发行的首单租房市场消费分期类ABS具体情况
自如得到的这笔资金实际上成本并不高，只有5.39%的利率。因此，拿到这笔融资款后，自如更有底气不惜一切代价血拼对手，扩大规模。
2018年1月份，自如已成为长租市场的第一只独角兽，A轮融资40亿元，估值超过200亿元。到2018年年中，市场上已有近20家房企成功发行了住房租赁资本化产品，规模达上千亿元。进入市场竞争的，有国资（保利）、有民资（万科），还有外资（华平投资）各路大鳄。
大量资本都在押注租房这一风口，只要前期谁敢砸钱布局，把规模做得越大、资源积累越多，以后的定价权就越大，利润空间也会越广。
当初资本推动房价暴涨的逻辑，现在又隐隐然出现在了租房市场：
将杠杆引入租房市场，获取大量廉价资本——不惜一切代价争抢房源——面粉比面包贵，即从房东手中收过来的价格高于租出去的价格——受融资成本驱动，开始哄抬房租以此获利——租金暴涨，泡沫隐现。
而那些租房的年轻韭菜，只有乖乖等待被割的命。
意外之二：群租房大整顿
租房的供需面出现混乱，除了利益驱使的资本外，强硬的有形之手多少也起了一点推波助澜的作用。
在一线城市，群租房大整顿成为2017年之后的重点工作。
2017年底，北京为了疏解非首都功能开始大整顿，很多只住得起群租房的基层劳动者一夜之间流离失所。那一年，北京出现了2000年来第一次人口负增长，数量为2.2万。表面上看，常住人口减少了，市场需求应该要随之下降，租金没理由会上涨。
但事情远不止这么简单。整顿了隔断房、群租屋后，租房供应量下降，与此同时，离开北京的人始终是少数，还有大量的基层蓝领、白领被赶进正规的租房市场中，需求量激增。
这种供需矛盾之大，可以从卫星地图的变迁来直观感受一下。2017年5月9日，北京西南五环到六环之间的有一片村子+郊区工厂+物流基地，从南到北大概7.4公里，当时大面积的彩钢顶棚很显眼。2018年5月，这些彩钢顶棚在卫星地图上消失了。
在过去几年里，北京“拆除违法建设”之行动力超乎想象：
2015年拆违任务量是1500万平方米。
2016年拆违完成量是2979万平方米。
2017年拆违完成量是5985万平方米。
2018年计划拆违4000万平方米，前4个月就完成了1640万平方米，占比41%。
北京的房屋建筑总面积为8.82亿平方米，一年拆掉近6000万平方米的违章建筑，相当于每年拆掉全市1/14以上的房子。
租房市场的底层供应量被大量抽空，“共有产权房”“公租房”却不能立马跟上，造成供需面突然失衡，3个人争一套房变成了5个人争、8个人争，房租上涨成为必然。深圳的城中村改造、上海的群租屋整顿，都是这个玩法。
有没有一股“棚改”的熟悉味道，上一次住房供给侧改革成功去了库存，现在也成功“激火”了租房市场。
偏低的租金回报率
综上所述，房租大涨的背后，是几重因素的叠加导致的。
长期以来，中国的租金回报率（年租金/房价）一直偏低，相对于房价，房租确实有上涨的空间。
统计2017年全球各大城市的租金回报率，可以发现中国城市的租金回报率没有任何长进，北上广深租金回报率皆不达2%，全球垫底。
图7-1 2017年全球各大城市租金回报率
数据来源：海外掘金
但是从民众角度来看，中国一线城市光有国际大都市的房价，可一线城市的居民却没有国际大都市的平均收入。美国住房及城市发展部有一个标准，一个家庭的租金开销如果超过可支配收入的30%，挤压了其他生活必需品的消费，即为负担沉重的家庭。照这种标准来看，目前中国一线城市的租金收入比达到45%以上，已经严重超标。
表7-5 2017年中国26城租金收入比值排行
数据来源：海外掘金
自2013年起，中国城镇居民可支配收入增速就没跑赢过GDP，如果现阶段放任租金肆意上涨，对于普通人来说结局无非是一个：之前睡卧室的，今天睡客厅，之前睡客厅的，今天睡公厕旁边。
头部力量、利益集团早已拥有社会大量财富，多数人却还在一个“小三房”里日日劳碌。如果将房价上升的那套玩法用到房租上来，租房市场将变得非常危险。
2018年中国成功地稳住了房价，接下来如何稳住房租，实现“居者有其屋”是一道大难题。
对此，中国可以借鉴欧洲大陆的模式，发展公租房制度，但必须注意三大点：
第一，合理安排保障房位置。把公租房建到交通不便的城郊地带，并不能缓解租房市场的资源争夺。在西欧很多国家，带有保障性质的住房会均匀分布在交通方便的地方，甚至是市中心。在韩国，每个小区会要求必须要建有配套保障房。当然，为了保障房产持有者的资产有一定上升空间，租金也会作出相应调整。
第二，要精细化管理。保障房的投入速度需要非常精细的测算。如果贸然投入大量保障房，对住房市场健康发展的杀伤力极大。1997年，心急的香港想一举解决住房问题，拿出了“八万五计划”，结果导致楼市大崩盘。
第三，把权力关进笼子里。曾经有一些廉价房被权力侵蚀，违规流入市场，价格被人为炒高，这是保障房政策历史上的前车之鉴。所以，我们必须防止权力寻租和炒作，让公租房服务于有真正需求的人群。
在中国，如果政府真正下决心去干一件事，没有什么是干不成的。而摆在眼下的，正是一件关乎老百姓生存的大事。
接下来是深渊还是蓝海，是新一轮的财富掠夺还是租赁市场的规范化发展，中国房地产又走到了不能逃避的临界点。
归根结底，老百姓才是真正的国计民生。