二线城市闹“房荒”，这不是天灾而是人祸
黄汉城
继“人荒”“钱荒”之后，我泱泱大国又闹起了“房荒”。
自2018年5月起，一场以二线城市为主的“房荒”席卷中华大地。多个城市纷纷拉响警报：长沙库存告急！重庆供应紧张！西安弹药急缺！成都、杭州、海口等城市的去化周期连连下跌，仅为短短几个月。
用大白话说，这些城市快没有房子可以卖了。数以万计的刚需人群排队摇号，却苦苦上不了车。
这不是天灾，而是人祸。
自此房地产最严调控快两年了，各种小心思、小伎俩都开始躁动起来，地方与中央之间、企业与政府之间、政策与人心之间的博弈，也正迎来新的高潮。
万人抢房大戏重出江湖
2018年5月9日，网络上流传湖南省住建厅发给湖南省国土资源厅的告急函：
到2018年3月，长沙市中心城区累计已办理预售许可或现房销售备案但尚未销售面积的住宅去库存化周期仅为2.8个月，建议湖南省国土资源厅显著增加供地，加快供地节奏。
其实弹药奇缺的城市又岂止是长沙。易居研究院的数据显示，截至2018年3月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为43712万平方米，连续32个月同比下跌，库存规模回到了2013年的水平。
还记得两年前中央经济工作会议特别指出，要坚持分类调控，重点化解三、四线城市房地产库存。现在，不仅三、四线城市长期积压的库存下降了，连二线城市也来“拼命”凑热闹。
表7-1 热点城市商品住宅去化周期情况（单位：月）
数据来源：中指研究院
从2016年7月末至2018年2月末，杭州、武汉、重庆的商品住宅房去化周期都在原本很低的基数上再次下滑，分别只剩下3.3个月、2.8个月、2.4个月。从供需的角度来看，这就是供给严重紧张。成都、昆明、西安虽稍好一些，但与合理区间12—18个月相差甚远，也属于供需紧张之列。
据不完全统计，2018年全国至少有18个热点城市商品住宅库存低于12个月，其中更是有7个城市，同时上演了摇号买房的史诗级“悬疑片”。
西安：2018年4月19日，700套房5000人摇号；
成都：2018年5月2日，70000人疯抢1000套房子，现场极其壮观，抢房的队伍绵延了几公里；
杭州：2018年5月7日，近3000人抢177套房，一位98岁的老奶奶摇号买到了房……
表7-2 商品住宅库存低于12个月的热点城市（单位：月）
数据来源：中指研究院
很多人都说万人抢房是因为一、二手房房价倒挂，没错，这是最直接、最显化的原因。背后还有一层原因就是库存实在太紧张了。
甭管能否赚到，大半年才放出这些房源，能住上就已经是造化了。
开发商延迟竣工，捂盘惜售
为什么房荒会大规模袭来？
来自国家统计局的数据显示，2017年，房地产开发企业购置了25.5亿平方米的土地，同比增长15.8%。新开工面积也达到12.8亿平方米，同比增长10.5%。
不管是大型房企还是中型房企都加强了“跑马圈地”，热门区域的争抢更为激烈，整体拿地规模达到了一个新的历史高度。
诡异的是，土地购置面积和新开工面积双双大增，全国住宅的竣工面积却没有水涨船高，反而同比减少了0.6亿平方千米，销售面积的增速也从22.4%下滑到5.3%。
这说明了什么？说明开发商拖延入市、捂盘惜售的程度，比以往几年还要严重。
从2017年下半年开始，中央开展了一轮轰轰烈烈的大检查运动，严查囤地行为。对于开发商来说，地是不敢捂了，或者捂得少了，但是开工的项目他们可以慢慢盖，盖了也不着急卖。
根据2018年5月14日中国社科院发布的《2018年房地产蓝皮书》，房屋竣工面积增速由正转负，反映出限价的政策对于住宅的影响较大，开发商拉长了施工的周期，延缓项目竣工。
不久前国土部公布的一项数据，也从侧面上印证了这个论断——从2013年至2017年年底，全国出让住宅用地5万多宗，合同不正常履约比例达到19.2%。
换句话说，全国有近两成项目在按时开工、竣工情况和出让价款缴纳方面出现了问题。
更为可怕的是，这种延迟竣工、捂盘惜售的行为还延续到了2018年，并导致了全国房源大面积的库存告急，幺蛾子频出。
在杭州，一个“号子费”最高炒至50万元，房价暴涨；在成都，有些开发商说预售证搞丢了，所以不能开盘；在长沙，由于捂盘惜售的行为实在太猖狂了，长沙市住建委集中约谈80余家房地产开发企业和中介机构，情节特别严重者禁止其在长沙拿地。
限价绝对是一个烂招数
纷纷扰扰的“房荒”，其实正是中央、地方、开发商三股力量在几个层面多重博弈的结果。
2018年5月份起，住建部就房地产市场调控问题相继约谈了西安、海口、徐州、佛山、成都等12个城市，要求其有针对性地增加有效供给，抓紧调整土地和住房供应结构，大力发展中小套型普通住房。
连中央都看到了，地方上房源供给矛盾非常突出。
日本房地产崩盘的惨状还犹如昨日，中国的楼市绝对不能出现明斯基时刻。中央的目的很明确，房价可以涨，但不能猛涨。为了让地方政府执行调控政策、稳住房价，中央有三板斧：
在钱的方面，中央掌控了地方债发行审批、政策性银行贷款审批、财政收入转移支付的权力，听话的地方就多给点。
在人的方面，地方上的调控结果与乌纱帽绑在一块，不给力的叫来跟前骂一顿，还不听话的就直接撸掉。
在地的方面，通过土地指标分配来引导地方政府的行为。
不过上有政策，下有对策。地方政府也有发展经济和扩张财政的需要，既要土地卖得贵、卖得多、搞创收，又不能让房子涨得快涨得多，这该怎么办？
地方想出了一个“好主意”，索性给个窗口指导价好了，限价！
很多人都说这是一个烂招，一来限价根本就不可能压住房价，二来也会导致市场上公布的房价数据失真。
其实地方也知道这是一个死结，不过它们也有自己的逻辑所在：炒房客的心态是买涨不买跌，只要“房价”看起来降低了，就能抑制大家的投资需求。管住价格不可能，但可以管理心理预期。
理想很美好，但现实总是很骨感。
房企的眼里只有利益，偶尔出个低价楼盘，与地方维护好人情未尝不可，说不定以后还可以置换下其他的好处，但长期亏本的生意傻子才会做。
如果面包一定要便宜过面粉，开发商就只能延迟竣工、捂盘惜售了。最终的结果就是入市的房源变少了，库存告急。
由于限价的地方多是二线城市，也导致了房荒的重灾区发生在二线城市。生活在二线的广大群众开始叫苦！刚逃离北上深，就陷入了抢房大战。
地方政府打小算盘
当然，有的地方闹“房荒”也不纯粹是开发商在从中作梗，还有地方的小算盘因素。
表7-3 2018年3月湖南省各市州去化周期情况（单位：个月）
数据来源：湖南省住建厅
湖南省最令人震惊的，不是住宅商品房库存告急，而是非住宅商品房的库存高耸入云。
像长沙市中心城区、长沙县、浏阳市、宁乡市的住宅去化周期，截至2018年3月分别为2.8个月、2个月、1.9个月、4.7个月，非住宅区却高达22个月、10.2个月、22.4个月、55.1个月。
按照住建部和国土资源部下发的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，各地去库存时要因城施策，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；18—36个月的，要减少供地；6—12个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。
长沙明显应该增加住宅用地的供应。但是公开数据显示，长沙市区住宅用地供应量连年下滑，2014年和2015年分别只有579公顷和356公顷，2016年略有恢复，2017年又同比下滑。
更令人惊掉下巴的是，据《中国房地产报》报道，近年来长沙市在大幅减少住宅用地供应的同时，非住宅用地供应力度却稳如泰山。
以2017年为例，长沙市内六区挂牌108宗土地，（纯）住宅用地仅有13宗，远远低于非住宅用地。
财经专栏作家刘晓博认为，中国的地方政府都是“经营型政府”。由于房地产税尚未开征，所以住宅能给政府带来的收入，主要在卖地、卖房阶段，持有阶段不产生税收。但“非住宅”就不同了，进驻的是商家，会带来持续的税收。
中国几乎所有的城市，在产业空心焦虑症的作用下规划了大量的非住宅，严重挤压住宅。最终，大城市住宅变得稀缺、价格飙升，新增人口只能大量居住在郊外。
这样的情况，不仅发生在长沙、株洲、湘潭、衡阳……也发生在抢房抢得头破血流的部分二线城市。
2018年春夏发生的“房荒潮”，背后的真实逻辑或者是开发商捂盘惜售加剧，或者是政府的住宅用地供应跟不上，又或者是两者的双重共振。
喊了几年“去库存”终于成为历史。这是谁的不幸？